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14 mai 2009 4 14 /05 /mai /2009 15:32

                                                                           Droit civil

 

Les baux à usage d’habitation et à usage professionnel:

 

 

I.                    Le droit commun des baux

Ces règles en principe concernent le secteur libre, c'est-à-dire les locaux qui ne relèvent pas de la loi du 1er septembre 1948.

Les dispositions de la loi de 1948 s'appliquent principalement aux logements construits et achevés avant le 1er septembre 1948.

Les logements « libérés » de la loi de 1948 sont soumis, sauf certains cas précis, à la loi du 6 juillet 1989. Elle concerne l'ensemble des rapports juridiques entre bailleurs et locataires. Ses dispositions sont d'ordre public et il en résulte l'abrogation implicite d'un certain nombre d'articles du code civil, qu'il s'agisse de ceux (article 1714 à 1751 Code civil) posant les "règles communes aux baux de maison et des biens ruraux" ou de ceux (article 1752 à 1762 Code civil) déterminant celles particulières aux baux à loyers.

Mais aucune disposition de la loi de 1989 ne porte une abrogation expresse de tous ces articles demeurent donc applicables tous ceux qui ne sont pas en contradiction avec les siennes.

Le louage de choses est un contrat consensuel à titre onéreux, libéral, temporaire, à exécution successive par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose moyennant un certain prix que celui-ci s'engage à lui payer (article 1709 Code Civil). Il convient de distinguer le louage de choses du louage de services et du louage d'industrie.

Le louage de choses peut porter, soit sur des meubles, soit sur des immeubles, et dans ce cas, il prend le nom de bail ; le bail à loyer a pour objet la location de maisons tandis que le bail à ferme a pour objet une exploitation rurale.

La loi de 1989 s'est attachée à réglementer la forme et le contenu du contrat de location.

Le contrat de location est nécessairement l'objet d'un écrit (acte notarié ou sous seing privé).

Le Code Civil, dans l'article 1714 non abrogé, reconnaît la validité d'un bail verbal, par la plupart des commentateurs de la loi ne la jugent pas concevable, à moins que le locataire apporte la preuve que le bail a reçu un commencement d'exécution, de demander la conclusion d'un contrat écrit.

Le bailleur est en principe propriétaire des locaux mais il peut s'agir d'un locataire.

Si le bailleur est un mineur de moins de 18 ans, l'administrateur légal peut faire seul les actes pour lesquels un tuteur n'aurait besoin d'aucune autorisation et le tuteur accomplit seul comme représentant du mineur tous les actes d'administration (faire fructifier le patrimoine). Donc le tuteur, l'administrateur légal, ont la capacité de conclure un engagement de location au nom du mineur; cependant en vertu de l'article 456 al. 3 du Code Civil, les baux consentis par le tuteur ne confèrent au preneur, à l'encontre du mineur devenu majeur ou émancipé, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à la fin du bail. Quant au majeur protégé, le pouvoir d'administrer ne permet que des conventions de jouissance précaires qui devront prendre fin dès le retour de la personne protégée; les baux d'habitation sont donc exclus en principe ; par contre, les immeubles non affectés à l'habitation de l'incapable majeur peuvent faire l'objet d'une location. Enfin, le majeur placé sous sauvegarde de justice conserve sa pleine capité et le majeur placé en curatelle peut passer seul des baux mais ces actes dans les deux cas peuvent entraîner l'application de l'action en rescision ou en réduction en cas de lésion.

Quant aux époux, sous les régimes de séparation, ceux-ci ont la jouissance et l'administration de leurs biens propres et chacun peut passer un bail sans l'autorisation de l'autre; la situation est identique sous les régimes de communauté pour les biens propres, mais seul le mari pourra passer des baux pour les biens communs.

1.       Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu à l'égard de son locataire, de certaines obligations spécifiques, qui aux termes de l'article 1719, sont au nombre de trois :

- délivrer au preneur la chose louée

- entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

- en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces obligations ont été prises par la loi de 1989.

Pendant toute la durée du bail, le bailleur est tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués (article 1719 Code Civil) ; il est responsable de son fait personnel et ne peut pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée (article 1723 Code Civil). Mais le preneur est obligé de subir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées ; si elles se prolongent au delà de 40 jours, le prix du bail peut être diminué proportionnellement à la privation ; si elles rendent inhabitable l'immeuble, le preneur a la possibilité de faire résilier le bail (article 1724 Code Civil).

Le bailleur doit effectuer les grosses réparations ; couvertures, gros murs... mais sous le régime de la liberté, une clause peut le décharger de ces réparations. Le bailleur est responsable des vices, des défauts, de la chose louée qui en empêchent l'usage ou qui entraînent des difficultés sérieuses pour le preneur (infiltrations, punaises, cheminées en mauvais état, ...).

Il peut être déclaré responsable des accidents survenus au locataire (chute dans un escalier mal éclairé) ; cette responsabilité existe même lorsque le bailleur ne connaissait pas ces vices au moment de la conclusion du bail et s'étend aux vices survenus postérieurement à la location. Toutefois le bailleur ne répond ni des vices que le preneur a connus ou pu connaître lors de la conclusion du bail, ni des inconvénients naturels inhérents à la chose par suite de sa situation (inondation). Le bailleur n'est donc pas garant des vices apparents, notoires. La responsabilité consiste en l'attribution de dommages-intérêts, en une réduction de loyer ; le preneur peut même demander la résiliation du bail.

Enfin, la loi de 1989 ajoute l'obligation de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

 

2.       Les obligations du preneur

La loi de 1989 n'a abrogé aucun des articles du Code Civil, et a maintenu les obligations du locataire:

- Le preneur doit user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail ou à défaut de convention, suivant la destination présumée par les circonstances. Il lui est imposé en outre de se servir de cette chose en bon père de famille, c'est-à-dire d'entretenir et de conserver la chose comme le ferait un bon propriétaire. Il doit donc faire à ses frais, les réparations locatives et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent même par le fait des personnes de sa maison ou des sous-locataires (article 1735 Code Civil).

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose conforme à cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 Code Civil) ; s'il n'a pas été dressé d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire (article 1731 Code Civil).

- Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus; si le contrat est muet, on s'en rapporte aux usages locaux. Le loyer est quérable en principe (présentation d'une quittance au locataire). D'autre part, le locataire doit garnir la maison de meubles suffisants pour garantir les loyers (article 1752 Code Civil). Le locataire unique répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est survenu par force majeure (cas forfait) ou par vice de construction ou encore que le feu a été communiqué par une maison voisine (article 1733 Code Civil). Il s'agit d'une présomption de responsabilité dont le locataire ne peut s'exonérer qu'en apportant la preuve directe et positive de l'un des faits limitativement énumérés par l'article 1733 Code Civil.

En cas de pluralité de locataires, tous les locataires sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie d'immeuble qu'ils occupent ; mais les locataires peuvent s'exonérer en prouvant que l'incendie a commencé dans l'obligation de l'un deux ou que l'incendie n'a pu commencer chez eux. La présomption de faute qui pèse sur les divers locataires cesse d'exister lorsque le propriétaire occupe lui-même une partie de la maison et ce dernier ne peut invoquer le bénéfice des dispositions de l'article 1733 du Code Civil qu'autant qu'il établit que le feu n'a pas commencé dans la partie qu'il occupe. Par ailleurs, le locataire doit souscrire une assurance contre les risques d'incendie et de dégâts des eaux.

- Le locataire ne peut pas en principe transformer les locaux loués.

 

3.       La fin du bail

a)      Arrivée du terme

- Si le propriétaire est une personne physique, le contrat est conclu au moins pour une durée de trois ans (article 10 Loi 6 juillet 1989).

- Si le propriétaire est une personne morale, le contrat est d'au moins six ans. Remarque :

Les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 ne sont pas concernés par ces dispositions.

- Toutefois, le bailleur, personne physique peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins 1 an quand un événement précis justifie qu'il reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.

Le propriétaire doit indiquer dans le contrat les raisons invoquées pour abréger le contrat.

 Le contrat de location arrivé à son échéance se voit renouvelé automatiquement. Il n'est besoin d'aucune formalité et n'est subordonné qu'au fait que le locataire soit une personne physique occupant personnellement les lieux. Le contrat se renouvelle pour une période qui ne peut être inférieure à trois ans.

Toutefois, le législateur a ouvert au bailleur le droit de refuser le renouvellement, mais seulement dans des cas limités : il doit être là aussi fondé sur sa décision de reprendre ou de revendre le logement, ou sur un motif légitime et sérieux, alors que pour le locataire, le refus de renouveler est une faculté discrétionnaire, la notification préalable d'un congé est cependant obligatoire.

b)      La résiliation du bail

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois sauf en cas de mutation ou de perte d'emploi où le délai est d'un mois.

Le bailleur ne peut résilier le contrat de location que si le locataire ne respecte pas ses obligations. Le délai de préavis est de 6 mois.

c)        Inexécution du bail

Le bail n'est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Souvent le bail écrit comporte une clause de résiliation expresse (défaut de remplir certaines obligations, paiement des loyers...) ; le bail sera alors résilié de plein droit et le locataire expulsé ; à défaut la résiliation est prononcée par le juge d'instance.

d)       Perte de la chose

Le bailleur doit procurer la jouissance de la chose à tout moment et si celle-ci est détruite en totalité par ces fortuit, le bail est résilié de plein droit sans aucun dédommagement (article 1722 et 1741 du Code Civil).

 

 

II.                  Compétence

1.       Compétence rationae maternae (d'attribution)

L'article 2 du décret du 22 décembre 1958 (codifié dans le Code d'Organisation Judiciaire) prévoit la compétence du Tribunal d'Instance concernant les litiges dont le contrat de louage d'immeubles est l'objet, la cause ou l'occasion : loyers, charges, indemnités d'occupation, tous les congés de droit commun, de la loi du 1er septembre 1948, à l'exception de l'article 5 du statut des baux commerciaux et ruraux, résiliation des baux même pour les baux commerciaux (à distinguer du refus de renouvellement), saisie - gagerie, revendication, expulsion, réparation, travaux, clause résolutoire.

a)       La procédure ordinaire

La demande en justice résulte d'une assignation à toutes fins, ou de la remise au secrétariat - greffe d'une requête conjointe, ou encore de la comparaison volontaire des parties devant le Tribunal d'Instance.

L'assignation à toutes fins

L'assignation à toutes fins obéit aux dispositions des articles 648 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile (formalités communes à tous les actes d'Huissier de Justice) et de l'article 56 N.C.P.C. (indication de la juridiction, objet de la demande, exposé des moyens, indication que faute par le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit pris contre lui, sur les seuls éléments fournis par son adversaire, la désignation des immeubles pour la publicité foncière, l'indication des pièces sur lesquelles est basée la demande).

L'article 836 N.C.P.C. exige en outre pour l'assignation les mentions suivantes : le lieu, jour et heure de l'audience à laquelle la conciliation sera tentée et le cas échéant, l'affaire jugée, l'élection de domicile pour le demandeur habitant l'étranger avec les noms, prénoms et l'adresse de la personne chez qui il élit domicile en France.

Enfin, doivent figurer les conditions d'assistance ou de représentation prévues par l'article 828 N.C.P.C.

Il convient de bien distinguer la demande 'en justice réalisée par l'assignation à toutes fins qui ne saisit pas le Tribunal d'Instance et la saisine de Tribunal qui est réalisée par la remise au Secrétariat-Greffe de la copie de l'assignation par l'une ou l'autre des parties et qui doit être effectuée huit jours au moins avant la date de l'audience, le délai d'assignation étant de 15 jours non francs (le jour de la délivrance de l'acte qui le fait courir ne compte pas, mais le délai expire le dernier jour à 24 heures).

A tout moment, le juge peut concilier les parties, la tentative de conciliation pouvant avoir lieu dans le cabinet du juge.

A défaut de conciliation, si l'affaire est en état, elle est immédiatement jugée, sinon elle est renvoyée à une audience ultérieure, les parties étant avisées verbalement ou par lettre simple du Secrétariat-Greffe.

La requête conjointe

Elle devra contenir les mentions prévues à l'article 57 N.C.P.C.

La présentation volontaire

C'est la signature du procès-verbal constatant que les parties comparaissent volontairement qui saisit le tribunal; le procès-verbal contient les mêmes mentions que celles prévues par la requête conjointe (art. 57 N.C.P.C.).

Les conditions de l'exécution provisoire sont définies par les articles 514 et suivants N.C.P.C. ; elle peut-être ordonnée à la demande des parties ou d'office chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

b)       La procédure des repères

L'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou assignée, en vue de faire ordonner par un juge, qui n'est pas saisi du principal, les mesures nécessaires.

La demande résulte d'une assignation; le juge peut permettre d'assigner à heure indiquée, même les jours fériés et chômés, soit à l'audience, soit à son domicile portes ouvertes.

Il n'y a pas de délai d'assignation mais le délai doit être suffisant pour permettre au défendeur d'assurer sa défense.

L'ordonnance n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée, elle n'est pas susceptible d'opposition mais d'appel dans les quinze jours. Les articles 848 à 850 N.C.P.C. ont prévu que le juge d'instance, dans tous les cas d'urgence, peut dans les limites de sa compétence ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

c)        Les ordonnances sur requête

Les dispositions générales concernant les ordonnances sur requête sont réglementées par les articles 493 à 498 N.C.P.C.

Alors que la procédure de référé est en principe contradictoire, l'ordonnance sur requête est une décision provisoire, non contradictoire, prise dans le cas où le requérant est fondé à ne pas appeler son adversaire. La requête motivée est présentée au juge en double exemplaire et est exécutoire sur minute.

Les articles 851 et 852 N.C.P.C. donnent compétence au juge d'instance pour rendre des ordonnances sur requête dans les cas spécifiés par la loi et dans les limites de sa compétence.

Il s'agit d'une procédure qui s'appliquera encore en matière de loyers, où les cas de requête sont nombreux.

 

2.       Compétence rationae loci (territoriale)

Le juge compétent est celui de la situation de l'immeuble (art. 46 de la loi et art. 23 du décret du 22 décembre 1958).

 

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Published by carlscoaching - dans droit civil
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commentaires

duhautois 31/12/2015 15:02

une propriétaire vas revendre son immeuble de 1900 baux puis je prétendre ,après 6ans de location d un de son studio,le rachat de celui ci ? merci de m informer bien a vous a qui comment, puis je faire?
merci de votre reponse

duhautois 31/12/2015 15:00

bonjour
je suis locataire, depuis 6 ans d un studio d un immeuble de 1900 ma propriétaire veux revendre son immeuble,
puis je être prioritaire pour pouvoir continuer mon bail locatif,ou rachat de mon studio de cette immeuble,puis je rester dans les lieux baux etc merci

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