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20 mars 2009 5 20 /03 /mars /2009 11:51

Droit Commerciale : Les entreprises en difficultés

Etudes de Cas

 

 

Un contrat de bail a été passé il y a 9 ans, pour 9 ans entre le propriétaire d’un Fonds de commerce et le propriétaire d’un local.

 

1.       Le bailleur peut-il refuser de renouveler le contrat ?

La loi reconnaît au locataire d’un local ou d’un immeuble à usage commercial le droit d’obtenir le renouvellement de son bail venu à expiration. Le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande. Cette demande doit être faite dans les mois précédent la fin du bail.

Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail ; mais il doit alors, payer au locataire une indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement aussi du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction dans les cas suivants :

  - Motif grave et légitime de résiliation du bail.

  - Immeuble insalubre ou dangereux.

  - Reprise en vue de l’habitation (article L145-22 du Code de Commerce).

Précisons aussi que le bailleur peut refuser le renouvellement avec une indemnité d’éviction réduite ou offrir un local de remplacement dans les cas suivants :

  - Reprise pour construire (art. 10)

  - Reprise pour surélévation (art. 13)

  - Reprise de terrain pour construire sur un terrain nu (art. 15)

  - Reprise par le propriétaire vendeur de fonds (art.16)

  - Reprise par les collectivités publiques (art. 17).

 

 

2.       Dans le cas où le renouvellement est accordé, a-t-il le droit d’exiger une révision du loyer ? Dans l’affirmative, cette révision est-elle libre ?

A)     Dans le cas où le renouvellement est accordé, a-t-il le droit d’exiger une révision du loyer ?

Tous les trois ans, le loyer est soumis à un réajustement. Cette révision a un caractère légal (article L145-37 et L145-38 du Code de Commerce). Mais elle n’est pas automatique. Elle doit être demandée par le bailleur.

La demande de révision ne pourra donc être formée que trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, ainsi que les trois ans à compter du jour où le nouveaux prix sera applicable (article 27).

Il est donc possible au bailleur lors du renouvellement de réviser en l’espèce, le loyer.

B)      Dans l’affirmative, cette révision est-elle libre ?

En principe la révision du loyer n’est pas libre. En effet, la notion de valeur locative doit servir de référence pour le montant des loyers des baux à renouveler.

A défaut d’accord des parties, la valeur locative sera déterminée juridiquement par le Président du Tribunal de Grande Instance en fonction des critères retenus à l’article 23 du décret, à savoir :

  - Les caractéristiques du local considéré (article 23-1)

  - La destination des lieux (article 23-2)

  - Les obligations relatives des parties (article 23-3)

  - Les facteurs locaux de commercialité (article 23-4)

  - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article 23-5).

 

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Published by carlscoaching - dans Droit Commercial
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commentaires

Armelle BOULANGER 28/04/2009 10:47

Bonjour,

Je souhaite à votre blog la bienvenue dans la communauté "Sur les sciences humaines" d'Over-blog dont je suis l'administratrice.
Je vous invite à enrichir, par vos articles et votre participation au forum, l'édification de notre communauté.
Je vous invite également à visiter les autres blogs de "Sur les sciences humaines" afin d'ajouter des "cordes à votre arc" dans le métier qui est le votre. Inversement, nos membres feront de même grâce à vos compétences.
Je vous souhaite une excellent semaine et je viendrai prochainement visiter votre blog plus en détail.

Amitiés,
Armelle BOULANGER

carlscoaching 29/04/2009 08:27



Bonjour


 


Je vous remercie d’avoir accepté mon invitation dans votre communauté « Sur les sciences humaines ».


Je me ferais un plaisir d’enrichir mes articles et de participer au forum.


Merci de me conseiller d’ajouter à mon blog des « cordes et votre arc » dans le métier qui est le mien.


J’espère que vos membres seront intéressés par mes compétences.


Bonne semaine également.


 


Cordialement


Jerome



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