Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
18 mars 2009 3 18 /03 /mars /2009 10:41

Droit Commercial : Les baux commerciaux

Etudes de Cas

 

 

Cas n°2

 

Aux termes de la loi, « la modification des facteurs locaux de commercialité est prise en considération quand elle entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ils dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerçant considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation; de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».

- Attendu que, par acte notarié du 16 juillet 1967, de Grand-maison a renouvelé le bail consenti à la Société «Restaurant Lucas Carton » sur des locaux sis à Paris, 1, bd Malesherbes, moyennant un loyer annuel de 85.400 francs (soit 13.019 €) ;

- Attendu que, par exploit du 10 février 1971, de Grand-maison a notifié une demande de révision du loyer, en invoquant une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative due à la modification des facteurs locaux de commercialité;

- Attendu que, par exploit du 30 mai 1971, il a assigné la société locataire aux fins de voir porter le loyer révisé à la somme de 210.000 francs (soit 32.014 E);

- Attendu que le propriétaire invoque, à l'appui de sa demande, la mise en service d'un parc de stationnement souterrain ; que l'expert désigné conclu que l'ouverture de ce parc a provoqué un accroissement de la valeur locative des locaux en cause, mais que le locataire, dans un mémoire, après expertise, conteste ces conclusions;

- Attendu que ce parc est situé nettement plus loin que le «Garage de Paris » vers lequel le Restaurant Lucas Carton déclare diriger ses clients ;

- Attendu, en ce qui concerne la commercialité du secteur en général, qu'il est évident que la création d'un parc de stationnement améliore les facteurs locaux de commercialité;

- Mais attendu que, dans un quartier où la commercialité est déjà très élevée, la condition d'augmentation de plus de 10 % de la valeur est particulièrement difficile à remplir;

- Attendu en outre, en ce qui concerne plus particulièrement la société locataire, que l'ouverture d'un parc de stationnement ne présente pas une importance égale à celle d'autres établissements commerciaux ; qu'elle intéresse surtout les boutiques, les commerces qui s'adressent plus spécialement à une clientèle de passage ; que les facilités de stationnement ont une influence beaucoup plus grande sur une clientèle qui cherche un choix étendu de fournisseurs, que sur une clientèle qui sait d'avance où elle veut aller, ayant pris sa décision pour des raisons auprès desquelles les conditions de stationnement ne paraissent pas déterminantes;

- Attendu que la réputation du restaurant Lucas Carton et la clientèle d'amateurs très avertis à laquelle il s'adresse, font que cette clientèle s'y rend en vertu d'un choix réfléchi ; que, bien que situé au rez-de-chaussée, l'établissement ne peut compter sur une clientèle de passage qui soit très appréciable;

- Attendu que le restaurant Lucas Carton ne peut, pour toutes ces raisons, profiter de l'ouverture du parc que dans des conditions très réduites;

- Attendu que, dans ces conditions, le loyer des locaux litigieux ne peut être révisé que dans les limites de la variation de l'indice_ du coût de la construction pendant la période considérée ;

 

Aux vues de ce texte et de l'extrait d'une ordonnance, montrez que les éléments de faits rapportés par le juge sont fondés pour rejeter la demande de révision de loyer de plus de 10 % de la valeur locative par le bailleur.

 

Le juge, pour fonder sa décision, relève :

- que dans ce quartier la commercialité est déjà très élevée;

- que l'ouverture du parc de stationnement sur lequel se fonde le propriétaire pour justifier sa demande influence beaucoup plus la clientèle de passage que la clientèle d'amateurs;

- que justement la clientèle du restaurant du défendeur ne comporte qu'une faible part de clientèle de passage et qu'en conséquence le restaurant ne profitera que de façon très réduite de l'ouverture du parc.

Le juge se prononce donc sur une révision basée sur les variations de l'indice du coût de la construction, ce qui apparaît sage et conforme à la jurisprudence à côté des prétentions du propriétaire qui demandait une augmentation de près de 150 %.

 

 

Partager cet article

Repost 0
Published by carlscoaching - dans Droit Commercial
commenter cet article

commentaires

Présentation

  • : CARLSCOACHING
  • : Coach et Accompagement, conseiller, Droit de l'entreprise. Faut-il avoir peur de changement? Comment se retrouver, avoir confiance en soi? Trouver un certain équilibre, un certain bien être.
  • Contact

Recherche