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18 mars 2009 3 18 /03 /mars /2009 09:15

Droit Commercial : Les baux commerciaux

Etudes de Cas

 

Cas n°1 : le contrat de bail commercial

 

Par devant Me Jacques Behin, Notaire à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne) et Me Jacques Perruchot, Notaire au Perreux-sur-Marne (Val-de-Marne) tous deux soussignés,

Ont comparu : Madame ..., Monsieur ...;

Lesquels ont, par ces présentes, fait bail et donné à loyer pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le premier juillet dernier (deux mille deux) pour se terminer à pareille époque de l'année deux mille onze ; toutefois, le preneur aura la faculté de faire cesser l'effet du présent bail à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai prescrits par la loi.

A Madame ..,

Preneuse ici présente et qui accepte,

Les lieux dont la désignation suit dépendant d'un immeuble sis à Nogent-sur-Marne rue ..., consistant en: Au rez-de-chaussée, une boutique, une arrière boutique et une cuisine.

Dans la cour, un laboratoire.

Et au premier étage, un logement composé d'une pièce auquel on accède par le laboratoire.

Tels et ainsi que les lieux loués existent avec toutes leurs aisances et dépendances sans aucune exception ni réserve et sans qu'il en soit fait une plus ample désignation à la demande de Madame ... qui déclare les bien connaître pour les occuper déjà.

Le présent bail est fait sous les charges, clauses et conditions suivantes que Madame ... s'oblige à exécuter sous peine de tous dommages-intérêts et même de résiliation du présent bail si bon semble aux bailleurs :

1. Elle tiendra les lieux loués constamment garnis de meubles, effets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et de leur valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

2. Elle jouira et maintiendra les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, de façon à les rendre en fin de bail en parfait état.

3. Elle devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas troubler ou incommoder les autres locataires de l'immeuble, ni les voisins, soit par le bruit et la trépidation, soit par la fumée et les odeurs, et dans tous les cas faire son affaire personnelle des réclamations qui se produiraient sans recours contre les bailleurs.

4. Elle ne pourra faire usage de moteurs à explosion, s'il est fait usage d'appareils électriques, elle devra les munir d'antiparasites.

5. Elle prendra à sa charge, sans recours contre les bailleurs, tous les travaux d'installation et d'aménagement qu'elle fera exécuter.

Elle pourra faire dans les lieux loués tels changements de distribution que bon lui semblera à la condition toutefois qu'ils ne puissent nuire à la solidité de la construction.

Ces travaux devront être effectués avec l'approbation et sous la surveillance de l'architecte des bailleurs.

En outre, le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de SEPT MILLE SEPT CENTS EUROS que Madame ..., s'oblige à payer aux bailleurs ou pour eux à leur représentant mandataire porteur de la grosse des présentes, en quatre termes égaux, les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et à terme échu, pour le paiement du premier terme, avoir eu lieu le premier (deux mille deux).

La preneuse remboursera en outre aux bailleurs les prestations que la loi permet au propriétaire de récupérer sur les locataires, ainsi qu'il a été prévu plus haut.

Il est en outre expressément convenu:

1. Que le paiement du loyer et le remboursement des charges devra être effectué au domicile de Madame veuve.

2. Qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions ci-dessus, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs, trente jours après un simple commandement de payer ou d'exécuter les conditions en souffrance, contenant déclaration par les bailleurs de leur intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que l'effet de la résiliation encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure.

3. Que si malgré cette condition essentielle du bail, la preneuse refusait d'évacuer les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre sans délai, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal civil d'instance compétent qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.

4. Et qu'en cas de résiliation forcée provenant du fait de la preneuse, les loyers d'avance par elle versés, ainsi qu'il sera dit ci-après, appartiendront aux bailleurs à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.

LOYERS D'AVANCE

Madame ... s'engage à verser directement aux bailleurs, la somme de DEUX MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS pour compléter celle de MILLE EUROS qui avait été versée à Monsieur ... par les précédents locataires, l'ensemble soit TROIS MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS représentant six mois de loyer d'avance, imputable sur les six derniers mois de jouissance du présent bail, en sorte que l'ordre établi pour le paiement du loyer ne soit jamais modifié.

Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêts.

FRAIS

Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites, en ce compris le coût d'une grosse réparation à délivrer aux bailleurs, seront supportés par la preneuse.

DOMICILE

Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leur demeure respective sus indiquée.

Les charges représentatives du présent bail sont évaluées à quarante six euros.

DONT ACTE

Fait et passé à Nogent-sur-Marne, en l'Etude de Me BEHIN, l'un des notaires soussignés, L'an DEUX MILLE DEUX,

Le neuf novembre.

Et après lecture haute, les parties ont signé avec les notaires

Suivent les signatures.

Suit la mention

«Enregistré à Nogent-sur-Marne A.C.

« Folio 21- bordereau - numéro 607/14,

« le quatorze novembre deux mille deux,

« reçu : gratis.

« signé : CABROL.

5. Tous les travaux, tous les changements ou embellissements apportés aux locaux par la preneuse demeureront en fin de bail et sans indemnité la propriété des bailleurs, à moins que ceux-ci ne préfèrent le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais de la preneuse.

6. La preneuse est autorisée à exercer dans les lieux loués le commerce de « Bijouterie fantaisie, article de Paris, cadeaux » à l'exclusion de tous autres commerces.

Elle ne pourra à aucun moment changer la destination des lieux loués sans un accord écrit des bailleurs.

7. Elle devra faire son affaire personnelle vis-à-vis des compagnies ou secteurs intéressés pour, soit installer, soit maintenir un branchement de gaz, et un branchement d'électricité sur la colonne montante de l'immeuble.

Elle devra également faire son affaire personnelle de tous abonnements au gaz et à l'électricité dont elle acquittera directement le montant ainsi que la consommation.

8. Elle acquittera exactement ses contributions personnelles mobilières et de patente et en général tous les impôts, charges et taxes à la charge des locataires existant actuellement et qui pourront être créés dans l'avenir, le tout de façon à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet.

9. Elle remboursera aux bailleurs, la quote-part des taxes et prestations afférentes audits locaux, récupérables sur les locataires.

Elle acquittera sa consommation d'eau d'après le relevé du compteur général.

10. Elle supportera également toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ou pourront être tenus et notamment la taxe sur les ordures ménagères, de nettoyage d'égout et de balayage. La preneuse devra chaque jour avant huit heures du matin balayer le trottoir devant les lieux loués.

11. Elle souffrira les grosses réparations et tous travaux de construction ou de reconstruction qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble et aux locaux loués, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après fixé, lors même que ces travaux dureraient plus de quarante jours.

12. Elle ne pourra faire dans les lieux loués aucun percement de murs, de plancher sans le consentement express et par écrit des bailleurs.

13. Elle ne pourra déposer ou suspendre aucun objet, vêtement, linge ou marchandise quelconque dans la cour, les passages et couloirs de l'immeuble ou des caves.

14. Elle devra faire ramoner à ses frais, chaque fois que besoin sera et au moins une fois l'an, tous conduits de fumée et cheminées.

Elle ne pourra faire usage d'appareils de chauffage à combustion lente, dans le cas contraire elle sera responsable de tous accidents.

15. Elle devra faire assurer contre l'incendie, les explosions et le dégât des eaux, à une compagnie française notoirement solvable, ses mobiliers, équipements matériels et marchandises, les risques locatifs et le recours des voisins pour une somme suffisante eu égard à l'importance du loyer ci-après fixé. Elle devra maintenir ces assurances pendant toute la durée du bail et payer exactement les primes et cotisations y afférent et justifier du tout aux bailleurs à toute réquisition.

Elle devra en outre acquitter sur la simple présentation de la quittance de la compagnie d'assurance, la surprime qui serait imposée aux bailleurs éventuellement, selon l'activité exercée dans les lieux loués.

16. Elle devra se prêter aux visites d'inspection prescrites dans l'intérêt de l'hygiène comme la tenue et de l'entretien de l'immeuble. Les meilleures règles de tenue de l'immeuble devront être rigoureusement observées par la preneuse et par les personnes à son service : tous cas d'ivrognerie, violence, tapage, cris et autres constitueront sur simple récidive autant de causes de résiliation immédiate du présent bail sans indemnité, tous bruits, éclats de voix, chants, musique et autre sont formellement interdits après dix heures du soir.

17. Elle ne pourra céder ni sous-louer, en tout ou en partie, son droit au présent bail, sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à son successeur dans son commerce et en demeurant garantie et répondante solidairement avec lui pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail, laquelle obligation de garantie solidaire s'étendra à tous cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués.

En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui ci-après fixé et payable directement entre les mains des bailleurs, et elle devra être réalisée par acte authentique dont la grosse sera remise aux bailleurs sans frais pour eux.

Les parties restent soumises aux obligations résultant de la loi et de l'usage et qui ne seraient pas prévues au présent bail.

 

a)      Quelles sont les conséquences des conditions prévues aux paragraphes 5° et 6°?

Les conséquences en sont très avantageuses pour le propriétaire.

En effet, celui-ci, outre le fait qu'il gardera en fait tout pouvoir sur les travaux effectués par l'intermédiaire de son architecte de l'embellissement et donc de la plus-value puisque aucune indemnité n'est prévue et que même une remise des lieux en l'état nécessitera toujours un investissement de la preneuse.

 

b)      Le locataire désire se retirer et un antiquaire serait tout disposé à reprendre le local. Cette opération de cession est-elle possible ?

A priori cette cession n'est pas possible puisque l'article 7 des conditions du bail stipule « l'exclusion de tous autres commerces ». Reste toujours possible une autorisation expresse du propriétaire, mais qui en tout état de cause reste très hypothétique.

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Published by carlscoaching - dans Droit Commercial
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Maguy 01/05/2009 10:02

Bonjour. Bienvenu dans la communauté blogs d'entreprise, blogs pros.
J'ai lu avec intérêt vos articles d'autant qu'à moyen interne après étude de faisabilité, j'aimerai créer un centre d'affaire.
Par contre je n'ai pas compris ce que proposait précisément votre entreprise.
Bonne journée
Maguy

carlscoaching 04/05/2009 08:40



Bonjour


Merci pour votre message.


Vous aimeriez créer votre centre d’affaires, si je peux vous aider dites le moi.


En faite, je coach les gens pour leur permettre d’avancer dans la réalisation de leurs projets qu’ils soient professionnels ou d’ordre
privée.


En plus depuis 2006, je conseil les particuliers sur leur droit, et plus précisément dans le droit d’entreprise.


Actuellement, coach et conseiller en Droit, plus précisément en « Droit de l’Entreprise », j’ai su mettre en avant mes qualités
personnelles et professionnelles aux services des particuliers.


Depuis 2006, développement de compétences de conseiller en tant qu’agent administratif dans le domaine du service à la personne auprès de
particuliers.


Ainsi que de personnes en arrêt maladie longue durée et en invalidité.


Conseiller les particuliers sur la gestion de leur compte et de leur patrimoine.


Pour toutes autres demandes d’informations, je me ferais un plaisir d’y répondre


Cordialement,


Jerome



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