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13 mars 2009 5 13 /03 /mars /2009 17:03

Droit Civil : Les baux ruraux

Etudes de Cas

 

 

I.                    Extrait de l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 janvier 1927 ci-après reproduit:

 

Monsieur DUCHEMIN a donné à bail un immeuble à Monsieur DEFRANÇOIS. Ce dernier l'a sous-loué à Monsieur HEROULT. Un incendie s'est déclaré dans cet immeuble et y a causé des dégâts. Le propriétaire Monsieur DUCHEMIN, qui ne peut prouver une faute ni du locataire, ni du sous-locataire, obtient de la Cour de Caen, une condamnation du sous-locataire fondée sur l'article 1733 Code Civil Pourvoi en cassation ainsi motivé : "que Monsieur HEROULT n'occupant l'immeuble qu'à titre de sous-locataire, la présomption de l'article 1733 ne pouvait lui être appliquée et que le propriétaire ne pouvait exercer son recours contre lui qu'en faisant la preuve d'une faute à sa charge".

Le pourvoi est rejeté:

"... Attendu, en effet, que les dispositions de l'article 1733 Code Civil sont fondées sur la présomption que l'incendie qui a éclaté dans une maison est arrivé par la faute des personnes qui l'habitent et auxquelles incombe l'obligation de veiller à la conservation de la chose en qualité de preneurs ; que, dans la généralité de ses termes, cet article comprend aussi bien ceux qui demeurent dans la maison, à titre de sous-locataires, que les locataires principaux eux-mêmes ; que les uns et les autres sont tenus de rendre l'immeuble en bon état à l'expiration du bail et notamment d'exercer la surveillance nécessaire pour empêcher les incendies de se produire ;

Que d'autre part, il résulte des termes de l'article 1753 Code Civil. que les sous-locataires sont, vis-à-vis du propriétaire bailleur originaire, dans situation d'obligés personnels; que, dès lors, le propriétaire puise, dans le contrat de bail et dans le fait de l'habitation, le droit de poursuivre directement le sous-locataire pour faire valoir contre lui la responsabilité établie par l'article 1733 ; D'où il suit que l'arrêt attaqué... a pu prononcer une condamnation contre Héroult sans que la preuve d'une faute ait été rapportée contre lui... ;

Par ces motifs, rejette... "

 

Quels sont les deux problèmes de droit posés par cet arrêt?

 

Les deux problèmes posés par cet arrêt sont les suivants:

a)      L'article 1733 C. Civ., qui en cas d'incendie, dispense le demandeur de prouver la faute du locataire, vise-t-il le locataire principal ou également le sous-locataire?

 

b)      Le bailleur originaire (propriétaire) a-t-il une action contre le sous-locataire ?

 

 

II.                   Le 1er décembre 1992 Monsieur DUPRE a donné à bail pour neuf années à Monsieur

CLÉMENT, une ferme au lieu dit "Le Parc" d'une superficie de 60 hectares. Le 15 décembre 1993, il a passé à Monsieur DUPUIS un contrat, qualifié d'échange, au terme duquel il cède à Monsieur DUPUIS la propriété du Parc, Monsieur DUPUIS lui cédant en échange:

- la propriété d'un terrain de 10 hectares au lieu dit "La Côte" estimée à 100 000 F, la valeur moyenne de l'hectare des terrains échangés étant de 10 000 F.

- des valeurs mobilières représentant 500 000 F.

Se prévalant du droit de préemption accordé au fermier par les art. 412-1 à 412-12 du Code Rural, le fermier demande au Tribunal paritaire d'annuler le contrat du 15 décembre 1993 et de le substituer à l'acquéreur du Parc contre paiement d'un prix fixé à 600 000 F.

Monsieur DUPRE et Monsieur DUPUIS s'opposent à cette demande.

Vous êtes consulté par Monsieur CLÉMENT.

 

Quelle sera votre réponse, supposant que l'action du fermier a été intentée dans les formes et délais requis ?

 

L'article 412-1 du Code Rural, qui fixe le domaine du droit de préemption, dispose:

« lorsqu'un propriétaire bailleur d'un fonds décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux... il ne peut être procédé à cette aliénation ».

Le législateur a donc ainsi marqué clairement sa volonté de faire jouer le droit de préemption non seulement en cas de vente, mais pour toute "aliénation à titre onéreux", par conséquent en cas d'échange.

D'autre part, cette volonté ressort plus clairement encore de l'article 412-3 où le législateur a directement envisagé l'échange pour n'exclure de l'exercice de la préemption que les seuls échanges effectués en vue du remembrement.

Il est donc conforme à la fois à la nature et au mécanisme du droit de préemption de l'appliquer à l'échange. En effet, l'échange est un acte de même nature que la vente et aucun texte relatif au droit de préemption n'excluant l'échange (à l'exception de l'échange en vue de remembrement), toutes les règles applicables en ce domaine doivent donc jouer au profit de Monsieur CLEMENT.

 

 

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Published by carlscoaching - dans droit civil
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