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13 mars 2009 5 13 /03 /mars /2009 16:22

Droit Civil : Les baux ruraux

Etudes de Cas

 

 

1.       Définition du  bail rural

Quelles sont les situations qui en sont exclues ?

Le bail rural est le contrat qui porte sur un bien foncier destiné à l’exploitation et à la production agricole soit végétale soit animal par lequel l’une des parties le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) du dit bien pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige à lui donner.

Certaines conditions ne sont pas considérées comme constitutives de bail :

- l’occupation précaire

- la vente d’herbes dans des conditions particulières

- la concession immobilière.

En ce qui concerne l’élevage, l’horticulture et le bail d’habitation, il existe des solutions particulières.

 

2.       Les motifs de sont renouvellement du fait du preneur

L’article L411-53 du code Rural est formel : nonobstant toute clause contraire, peuvent seulement être considérés comme motif de son renouvellement :

a)      deux défauts de paiement de fermage :

Le statu de fermage connaît un système spécifique en la matière.

Le bailleur ne pourra faire état d’un défaut de paiement pour s’opposer au renouvellement que selon la procédure prévue à l’article 840-1 du Code Rural : « deux défaut de paiement… ayant persisté à l’exploitation d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieur à l’échéance par lettre recommandé avec AR ou par acte d’Huissier de Justice ».

Tel qu’il résulte de l’interprétation de la pratique judiciaire, le processus est le suivant :

- un terme de loyer impayé

- une mise en demeure qui reproduira les termes de l’article 840 du Code Rural

- un délai de 3 mois

- une nouvelle mise en demeure

- défaut de paiement persistant

- infraction constatée.

b)      agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation.

L’article L 411-53 al. 2 du Code Rural dispose que les agissements fautifs du preneur ne sont pris en considération qu’autant ils compromettent la bonne exploitation du fonds loué.

Sont considérés comme entrant dans le cadre de l’article L 411-53 al. 2 du Code Rural :

-absence de matériel ou de cheptel vif

- insuffisance de fumures ou d’engrais

- insuffisance de main-d’œuvre.

Dans le contrat de métayage qui implique une collaboration entre propriétaire et locataire, la jurisprudence a estimé que la mésintelligence entre les parties pourrait constituer un motif de refus de renouvellement.

 

3.       Fermage et métayage

Fermage : le fermier est celui qui, moyennant le paiement d’une somme d’argent à échéance fixe, jouit des terres pour en recueillir les bénéfices mais aussi en supporter les pertes.

Métayage : le métayer est celui qui s’engage à cultiver le bien rural sous condition d’un partage des produits avec le bailleur.

C’est donc la contrepartie fournie au bailleur qui distingue les deux contrats.

 

4.       Compétence d’attribution du tribunal paritaire des baux ruraux

La procédure ordinaire devant ce tribunal.

Le tribunal paritaire des baux ruraux est une juridiction spéciale confiée au juge d’Instance en application de l’article (du décret du 22 décembre 1958 modifié par le décret du 28 août 1972).

La compétence est limitée par deux éléments qui se cumulent :

- il doit s’agit d’une contestation entre le bailleur et le preneur d’un bail rural.

- il doit s’agit d’une contestation relative à l’application des Titres I et V du Code Rural.

Quant à la procédure elle est, elle aussi particulière.

Alors qu’en droit commun, la partie demandeur au procès convoque elle-même par assignation le défendeur et saisit le tribunal par remise de la copie de l’assignation au Greffe, devant les tribunaux paritaires, le cheminement est inverse :

- le demandeur saisit d’abord le tribunal paritaire qui convoquera lui-même le défendeur à l’audience.

- la saisine résulte d’une lettre recommandée avec accusée de réception adressée au secrétaire-greffier du tribunal Paritaire compétent ou d’un acte d’huissier signifier au secrétariat-greffe.

- c’est le greffier qui convoque les parties à l’audience par lettre recommandée avec accusé de réception.

- les parties sont tenues de comparaître en personne ; elles peuvent se faire assister et en cas de maladie et en cas d’empêchement reconnus justifiés, se faire représenter par un membre de leur famille, un avocat, un huissier, ou un membre d’une organisation professionnelle agricole. L’avocat et l’huissier de justice n’ont pas à justifier d’un pouvoir spécial.

Quant à la notification du jugement, l’article 891 Nouveau Code de Procédure Civile (NCPC) précise que les décisions du Tribunal paritaire sont intégralement notifiées aux parties dans les 3 jours par lettre recommandée avec accusée de réception ou par acte extra judiciaire (Huissier). La notification  doit contenir l’intégralité du jugement, c’est-à-dire dispositif et motifs. Cette exigence n’est toutefois assortie par la loi d’aucune sanction.

 

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Published by carlscoaching - dans droit civil
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