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9 mars 2009 1 09 /03 /mars /2009 12:00

Droit Civil : Les servitudes

Etudes de Cas

 

 

1.                      Définition de la Servitude.

«  La servitude est une charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilisation d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Article 637 du Code Civil.

La définition donnée par le Code fait apparaître que la servitude est une restriction au droit de propriété d’un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant).

I.                    Conséquences

  - La servitude ne porte que sur des immeubles : c’est un droit immobilier

  - La servitude profite à un autre immeuble appelé fonds dominant : la servitude est un droit accessoire de la propriété du Fonds dominant dont elle est inséparable. Elle est perpétuelle.

Exemple :

Je suis propriétaire d’un droit de passage sur un de mes terrains. Si je vends ce terrain, le droit de passage est automatiquement vendu avec la terre.

Il est en outre impossible de vendre ce droit tout seul.

                                                                    à Passage

Propriétaire        àimmeuble                      à Eau                                 à Fonds dominant

                                                                     à Mitoyenneté

                                                                     à Vues

II.                  Les différentes sortes de servitudes :

  - Servitude Urbaine : est établie pour l’usage des bâtiments.

  - Servitude Rurale : est établie exclusivement pour l’usage des fonds de terre.

  - Servitude Continue : lorsqu’elle s’exerce sans l’intervention de l’homme. 

Exemple :

La servitude de vue, droit d’avoir une ouverture donnant sur la cour d’un voisin est une servitude continue. Son usage continuel par opposition à une servitude de passage qui est discontinue car on ne passe pas tout le temps.

  - Servitude est apparente : lorsqu’un signe extérieur le révèle.

Exemple : une servitude de vue s’annonce par un ouvrage matériel visible : la fenêtre.

  - Servitude Positive : donne le droit d’accomplir des actes empiétant sur le fonds d’autrui.

Exemple : servitude de passage.

  - Servitude par Destination du Père de Famille :

Définition :

Cf. Article 693 du Code Civil.

Exemple : un propriétaire établit entre les deux parties de son fonds ou entre deux parcelles lui appartenant un aménagement qui constituerait une servitude si ces parcelles appartenaient à deux propriétaires différents.

Puis il vend une de ces parcelles sans rien changer à l’aménagement ultérieur.

Les servitudes susceptibles d’être établies par ce procédé doivent être apparentes.

Doivent-elles être discontinues ? La jurisprudence considère qu’une servitude discontinue ne peut exister dans ce cas précis que si le propriétaire qui s’en prévaut et à  même de produire l’écrit constatant le contrat qui a morcelé les fonds et établit par là que ce contrat ne contient rien de contraire à la servitude.

  - Il doit être prouvé que les deux fonds désormais séparés ont appartenu au même propriétaire.

  - Le même propriétaire doit avoir fait l’aménagement.

  - La jurisprudence exige que l’acte de séparation ne contienne rien de contraire à la présomption légale de la constitution de servitude car cette présomption cède devant la preuve d’intention contraire des parties.

 

2.       Quels sont les droits du propriétaire du fonds dominant ?

L’étendue de la servitude (c’est-à-dire des droits du propriétaire de fonds dominant et la gêne que doit supporter le propriétaire du fonds servant) est déterminée par le titre constitutif ou par l’état de fait d’où la servitude (prescription ou destination du père de famille).

Conséquences :

  - Le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre ou se conformer à la nature de la servitude.

  - Cependant lorsqu’on établit une servitude on est censé accorder tout ce qui est accessoire pour en user.

 Exemple : une servitude de puisage comporte nécessaire une servitude de passage.

  - Le propriétaire du fonds dominant peut édifier tous les ouvrages nécessaires à l’exercice de la conservation de la servitude, cependant il ne peut aggraver la servitude.

Exemple : une servitude de passage à pied ne peut être utilisée pour le passage des voitures mais la jurisprudence a considéré qu’il n’y a pas d’aggravation lorsqu’une servitude de passage constituée pour des charrettes est étendue à des voitures automobiles.

 

3.       Extinction des servitudes.

En principe la servitude est perpétuelle parce qu’elle est accessoire de la propriété du fonds dominant et que la propriété est elle-même perpétuelle.

Bien que perpétuelles, les servitudes sont exposées à des causes d’extinction de droit commun : résiliation, annulation de l’acte constitutif, arrivée à terme si la servitude a été établie pour un temps seulement (très rare).

Il existe des causes d’extinction spécifiques aux servitudes :

  - Lorsque les choses se trouvent dans un tel état que l’on ne peut plus en user : l’impossibilité peut être temporaire dans ce cas, il y a simple suspension d’exercice (article 704 du Code Civil).

  - Perte de la chose : l’expropriation du fonds servant pour cause d’utilité publique (article 703 du Code Civil).

  - Renonciation : peut être consentie avec ou sans indemnité lorsque le propriétaire du fonds servant verse une somme pour obtenir la renonciation du propriétaire du fonds dominant.

  - Lorsque les deux fonds servant et dominant se trouvent réunis dans le patrimoine d’un même propriétaire, il y a rachat de la servitude et confusion entre les deux fonds.

  - Le non-usage trentenaire : le point de départ du délai de prescription extinctive varie, suivant qu’il s’agit de servitudes continues ou de servitudes discontinues.

Pour les premières, le délai court du jour où un acte contraire à l’existence de la servitude a été fait par le propriétaire du fonds servant.

Pour les secondes, le délai court du jour où le propriétaire du fonds dominant a exercé pour la dernière fois la servitude (article 707 du Code Civil).

Qu’il soit volontaire ou qu’il résulte de l’impossibilité d’user de la servitude, le non-usage trentenaire produit l’extinction.

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Published by carlscoaching - dans droit civil
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